Vướng mắc của anh Thành Đạt (ngụ TP.HCM) về vấn đề chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ sau khi mua nhà như sau:

“Vợ chồng tôi đã mua 1 căn nhà ở quận 9, TP.HCM cách đây 6 tháng. Trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ nhà cũ hứa sau khi đưa đủ tiền sẽ làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho tôi nhưng đã nửa năm rồi mà vẫn chưa chịu đi sang tên, hỏi đến thì tránh né. Cả nhà tôi như sống trên đống lửa vì sợ không được đứng tên chủ quyền nhà. Xin cho tôi biết trong trường hợp này phải làm sao để được sang tên sổ đỏ càng sớm càng tốt? Nếu họ vẫn gây khó khăn, tôi có thể kiện được không và thủ tục như thế nào? Tôi xin cảm ơn.”

Luật sư tư vấn cho vấn đề thủ tục sang tên sổ đỏ của bạn như sau:

Để làm rõ vấn đề, chúng ta cần nhớ hai ý sau: hợp đồng hai bên đã ký là chưa công chứng và hiện nay bạn đã thanh toán đủ tiền rồi.

“Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

Như vậy hợp đồng chưa công chứng chứng thực nhưng bạn đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán (ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch) thì bạn được pháp luật bảo vệ nên bạn hãy bình tĩnh, đừng lo sợ.

Nếu bên bán không chịu làm thủ tục sang tên sổ đỏ, người mua có quyền gửi đơn khiếu kiện

Nếu bên bán (chủ cũ) vẫn cố tình gây khó dễ, không thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ như thỏa thuận miệng ban đầu thì bạn có thể gửi hồ sơ khởi kiện yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch trên.

Xin phép nói thêm về quy định phải thực hiện đăng ký biến động đất đai để bạn nắm rõ và tự tin hơn. Theo quy định tại điểm a khoản 4 điều 95 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thực hiện đăng ký biến động Đất đai.

Khoản 6 điều điều 95 Luật Đất đai 2013 cũng quy định: Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Căn cứ vào quy định nêu trên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày gia đình bạn ký Hợp đồng chuyển nhượng phải làm thủ tục đăng ký sang tên trước bạ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, ở đây là thủ tục sang tên sổ đỏ.

Để giải quyết việc các bên chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ, trước hết gia đình bạn gặp trực tiếp bên đã chuyển nhượng (chủ cũ) đề nghị họ làm thủ tục sang tên trước bạ nhà đất đúng như quy định. Trường hợp hòa giải không thành thì gia đình bạn có quyền khởi kiện, đề nghị Tòa án xét xử buộc bên bán phải thực hiện việc sang tên cho bạn.