Vì sao giá nhà liền thổ tại TP.HCM liên tục tăng?

Ghi nhận thực tế tại một số dự án nhà liền thổ quy mô lớn trên địa bàn TP.HCM cho thấy, giá không chỉ tăng qua các đợt mở bán mà giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp cũng không ngừng tăng. Cá biệt có những dự án dù tăng giá song tìm kiếm mua lại trên thị trường thứ cấp cũng không có hàng.

Dòng sản phẩm nhà liền thổ, nhu cầu mua ở, mua đầu tư luôn có kể cả những lúc thị trường đi xuống

Giá nhà đất tăng mạnh

Chẳng hạn như tại một số dự án ở phía Đông TP.HCM, dòng sản phẩm nhà phố thương mại nằm trên các trục đường chính được chào bán ra thị trường 135-150 triệu đồng mỗi m2. Trong khi cách đây khoảng 5 năm trước, lúc các sản phẩm đầu tiên được chào bán ra thị trường, mức giá chỉ rơi vào khoảng hơn 30 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá tại đây đã tăng 4,5-5 lần.

Hay tại một dự án ở khu phía Nam thành phố tại thời điểm mở bán vào năm 2017 giá nhà phố chỉ từ 2,4 tỷ đồng/căn thì nay đã tăng lên đến 4 tỷ đồng/căn, nhưng các nhân viên môi giới tại đây cho biết, nguồn hàng trên thị trường thứ cấp cũng rất khan hiếm vì ít người có nhu cầu bán lại.

Theo phân tích của các chuyên gia, với một đô thị có tốc độ tăng dân số cơ học lớn như TP.HCM, bất cứ phân khúc bất động sản nào cũng có tiềm năng tăng lớn. Riêng với dòng sản phẩm nhà liền thổ, nhu cầu mua ở, mua đầu tư luôn có kể cả những lúc thị trường đi xuống, vì tâm lý người Việt rất thích nhà liền thổ và tầng lớp thượng lưu, giàu có đang tăng nhanh. Trong khi đó, nguồn cung ở phân khúc này không có nhiều do quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Theo nghiên cứu của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL), quý 3 vừa qua lượng mở bán mới ở phân khúc biệt thự, nhà phố trên địa bàn TP.HCM chỉ đạt 264 căn, phần lớn đến từ các dự án hiện hữu. Tương tự như quý trước, phần lớn nguồn cung mới tập trung vào dòng sản phẩm nhà liền kề, trong khi biệt thự không có thêm dự án mới nào.

Cũng theo JLL, giá bán sơ cấp trong quý 3/2019 đạt 4.689 USD/m2 đất, tăng 20,2% theo năm, trong khi thay đổi mắt xích trên giá của các dự án hiện hữu dao động từ 10%-15% theo năm. Thị trường chứng kiến sự tăng giá bán trên khắp các phân khúc và loại sản phẩm. So với quý 2/2019, giá bán trung bình đã tăng 17% và tăng đến 27% so với mức 86 triệu đồng/m2 vào quý 1/2019.

Theo đơn vị nghiên cứu này, việc việc các dự án mới hạn chế ở cả hai thị trường căn hộ và nhà liền thổ thổ đi kèm với các dự án hiện hữu có chất lượng phát triển tốt là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá bán sơ cấp ở phân khúc nhà liền thổ.

… do nguồn cung khan hiếm

Theo giới chuyên môn, giá nhà liền thổ tăng còn do xu hướng dịch chuyển đầu tư vào phân khúc này, thay vì tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp , nhà đầu tư có xu hướng chuyển dịch dòng vốn sang sản phẩm nhà liền thổ nhờ thu được lợi nhuận vốn hóa tốt hơn trong khi quy mô đầu tư tương đương. Đáng chú ý, khách mua nhà liền thổ xuất phát từ cả nhu cầu mua để ở và cho thuê chiếm phần lớn. Nếu khách mua để đầu tư thì cũng ở dạng tích lũy tài sản dài hạn thay vì lướt sóng. Chính vì vậy, giao dịch sang nhượng tại thị trường thứ cấp cũng rất khó khăn do nhu cầu mua cao nhưng nguồn hàng không nhiều.

Dù khan hàng, song không phải dự án nào cũng đạt được lợi nhuận như kỳ vọng, mà nhà đầu tư phải biết “chọn mặt gửi vàng”. Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, yếu tố khiến phân khúc nhà liền thổ, trong đó có nhà phố thương mại tăng cao trong thời gian qua ngoài do những yếu tố liên quan đến việc siết cấp giấy phép xây dựng , quỹ đất tại TP.HCM đang ngày càng hạn chế thì phần nhiều nằm ở bản thân dự án và chủ đầu tư.

Theo bà Hương, một trong những giá trị cốt lõi của bất động sản chính là vị trí, chiếm tỷ trọng khoảng 35-40% giá trị tài sản. Điều này có nghĩa là nhà đất sẽ được tính hệ số giá đầu tiên là mặt tiền đường lớn rộng bao nhiêu mét, có gần tiện ích nào, hay cách các trục giao thông chính bao xa. Vị trí là chuẩn mực vàng chứng minh vì sao bất động sản ở trung tâm đô thị luôn có giá rất cao nhưng vẫn không ngừng leo thang và điều này là bất biến trong mọi hoàn cảnh.

Trong khi đó, thương hiệu, uy tín và nguồn lực của chủ đầu tư đến đâu, triển khai dự án có đúng cam kết hay không, có thể chiếm tỷ trọng khoảng 30% giá trị tài sản…

“Một dự án bất động sản chỉ có cây xanh, đường sá to đẹp thì giá sẽ khó tăng nhanh hơn dự án có thêm bệnh viện, công viên giải trí và trường học chuẩn quốc tế ngay bên trong dự án. Mức độ đầu tư và tiến độ hoàn thiện tốt thì biên độ tăng giá cũng sẽ tốt hơn” bà Hương phân tích.